一、案情描述

2014年11月19日，原告刘某某与被告莫某双方签订《某某汇认购协议书》，原告认购位于广州市白云区远景路某开发商开发的物业，该商铺【合同约定】建筑面积共10.2133平方米，其中套内建筑面积4.7261平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.4872平方米，原告签订认购书当日支付定金人民币50000元，之后又于2014年12月8日支付首期房款人民币60000元（含定金50000元），同时按认购书第四条约定于2015年2月10日与被告签订《商铺买卖合同》，同时支付第二期房款人民币430000元，并支付约定税费人民币16,604元和公证费、代办费人民币1350元，原告已按商铺买卖合同的约定全部履行了付款义务，被告应在原告足额付款后90个工作日内（2015年2月11-7月16日）负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，但时至今日，虽经原告多次催告，被告仍未能为原告申办该商铺交易过户手续，依照合同第八条第（2）款约定，被告逾期办理产权登记超过30个工作日，原告有权单方解除本合同，经原告催告，被告仍拒不履行合同义务，已经构成严重违约，原告向法院起诉要求解除合同，退回已付房款、税费并要求被告承担合同约定违约责任。

二、办案过程

本律师接受当事人委托后，认真分析了原被告双方签订的认购书、商铺买卖合同，确认卖方逾期交付房屋和逾期办理房产证，卖方已构成根本违约，要求要求购房合同肯定会得到法院的支持，在此基础上主张退回全部已付房款、税费、代办费梳理成章，同时鉴于卖方已严重违约，买方可以据此追究卖方的违约责任。在开庭过程中，被告方希望达成调解，让买方继续履行购房合同，但被原告拒绝，原告坚持解除合同、退房退款，并要求卖方支付违约金。

三、仲裁结果

 1、原告与被告双方签订的《某某某认购协议书》和《商铺买卖合同》予以解除；2、在本判决发生法律效力后五日内，被告向原告返还购房款人民币490000元；3、在本判决发生法律效力后五日内，被告向原告返还契税、产权登记费、印花费、房产证印花税票、交易管理费和物业维修资金等人民币16604元；4、在本判决发生法律效力后五日内，被告向原告支付违约金人民币49000元；5、驳回原告其它的诉讼请求。

四、律师分析

买卖双方已签订房屋买卖合同，双方就应严格履行合同义务，作为买方，已按合同约定支付房款和税费，但卖方却无法按期交付房屋给买方，不仅如此，到了合同约定的办证期限无法办理房产证，已构成严重违约，更让买方气愤的是，卖方竟然在卖房之前已将房屋设定抵押权，是导致双方的买卖合同无法继续履行的根本原因，也是对买方的欺诈行为，如果卖方不是自然人而是开发商，买房人不仅仅可以要求支付违约金，还可以要求开发商承担欺诈的赔偿责任，在此，律师提醒交易双方当事人应严格履行合同义务，保证交易行为的稳定性和严肃性。

【案号：（2016）粤0111民初4435号】